100.000 TL ortalama raicindeki bir gayrimenkule 350.000 TL ye alıcı bulabilir misiniz?

Ben cevabı bir alt satıra geçmeden sizden bekliyorum sonra bir alt satıra geçebilirsiniz.

               Bir çok kişi mümkün değil dese de tabiki bulursunuz. Satıcıların gözlerinde parlayan ışığı buradan görebiliyorum. Fakat düşündüğünüz gibi değil işler. Yani bir gün fiyatın bu oranda değişeceğini yıllar içinde gördüm ve bu seviyeye geleceğine eminim ama malesef bu gün değil ,yarın da değil hatta normal artış şartlarında bu yıl ve önümüzdeki yıl da olmayacak.

                Buradaki örnek ,fiyatın süre ile ilgili bağlantısını ortaya koymak adına biraz geniş aralıklı ve abartılı oldu. Yazımın devamında bu aralığın yavaş yavaş daralacağını umuyorum.

                Bu yazımın içeriğine raiç belirleme isimli yazımda biraz değinmiştim. Raiç belirlemenin bir parçası olduğundan o yazıda detaylarına giremediğim bu yazıyı Fiyat – Süre ilşkisi olarak biraz daha geniş anlatmaya çalışacağım.

                 Fiyatlama , her zaman planın bir parçasıdır.P lanınız satış olabilir, kiralama olabilir, geleceğe dair yapacaklarınıza ait bir planın parçası olabilir, bir faaliyete teminat olabilir, yatırım planı ( satın alma-inşaa etme-ortak olma...) olabilir. Bu ana başlıklar altında satış planı bile başka bir planın ayağı olabilir. Sonuçta bir plandır sizi tetikleyen ve planın olmazsa olmazı da süredir. Süre,akış çizgisi olmayan bir plan olmaz.

                 Diğer taraftan raiç belirleme öncelikle bu günün fiyatını belirler. Bu yazının ana hattı olarak tespit edilen fiyat aralığının dayanaksız olarak (olması beklenen konut kredilerindeki müspet değişim, piyasa yatırım araçlarındaki değişim, bölgesel olumlu değişim-dönüşüm ve yeni yatırımlar....hariç) gerçek raicin üzerine çıkarılması süreyi uzatacaktır.

                   Buradan algıda seçicilik ile fiyat yükseliyorsa süre uzasın gibi bir sonuç da çıkarılabilecekse de, finansal olarak satış sonunda elde edeceğiniz gelirin alternatif gelirlerle mukayese edilmesi ve kar zarar hesabının bu temelde yeniden hesaplanması ,ortadakinin gerçek kar mı zarar mı olduğunu netleştirecektir.

                   Aslında işin doğrusu doğru raici belirlemektir. Sonrasında yatırım amacına yada satış sebebi olan ihtiyaca göre bir nokta belirlemektir. Bu nokta belli bir sürede belli bir fiyat aralığını kapsamalıdır.

                  Biraz daha temel noktaları belirlersek parantezi biraz daha daraltmış oluruz.

                 Gayrimenkul fiyatları senelik bazda ve piyasının aşırı baskı oluşturan etkenleri dışında yukarı yönde bir artış gerçekleştirir. Aşırı baskı oluşturan etkenlere bir bölgede kısa bir zaman içerisinde çok yenileme yapılması, dış etkenli ekonomik dalgalanmaların iç piyasaya yansımasıyla ekonomide dolaşması gereken nakit akışının beklemeye alınması gibi gibi durumları gösterebiliriz. Bunun dışında artış hep yukarı yönde olmaktadır. Yine en basitinden yıllık kira artış oranlarında ( kira bedelinin bir amortisman süresi olduğu ve satış fiyatına göre de kiranın oranlandığı varsayımından) gayrimenkul satış rakamlarında bu oranda bir artış beklenebilir. Tam hesap ve tek veri bu olmamakla beraber artışın en azından bir oranını işaret edecek veri budur. Yine tekrar tekrar hatırlatmak istiyorum ki arzın talebi geçtiği yada altında kaldığı, konut kredi oranlarını düştüğü yada yükseldiği , bölgesel gelişmeler veya bölgenin cazibesini yitirmesi durumlarında bu hesap hep etkilenir.Burada konu fiyat süre ilşkisi olduğundan bu başlık dışındaki konuları çok irdelemiyorum.

                    Evet plan demiştik , normal piyasada belirli bir artış demiştik.Konuyu toparlarsak dairenizin şu anda bir gerçek değer aralığı var. Burada özellikle fiyat değil aralık diyorum. Bu aralığın yukarısına doğru attığınız her adım giriş paragrafında verdiğim geniş örnekteki gibi sizin satış sürecinize biraz daha süre ekleyecektir. 

               Gerçekleştirmek istediğim eylemin amacı nedir?

                       Örn: Bu dairemi satıp daha geniş bir daire almak istiyorum.

                                Başka bir yatırım aracına yönelmek isyorum.

                                Bir ihtiyacımı karşılamak için nakde çevirmek istiyorum.

                                Yerleşim yerimi değiştirmek istiyorum.

 

                 Gerçekleştirmek istediğiniz (satıştan sonra yapacağınız) eylemin bir son noktası var . O ne zaman?

                 Belirlediğiniz bu günün raici başkalarına göre de piyasaya göre de gerçekçi mi?

                 Belirlediğiniz gerçekçi raiç ile istediğiniz rakama işlem görmesi arasında geçecek süre sizin bu işlem amacınızı karşılıyor mu?

 

                    Beklenti , şu kadar zamanda şu kadara yükselir fiyat demem olsa da bunu genelleme olarak kimse öngöremez. Bu yazıyla yapabileceğim, konunun ana hatlarını verdikten sonra , sizin bu soruların cevaplarıyla kendiniz için doğru süre ,doğru fiyat ,doğru planlama ve doğru sonuçlara ulaşmanıza yardımcı olabilmektir.

 

Yorum ekle


Güvenlik kodu
Yenile