Bu yazıyı benim daireyi yüz lira fazla nasıl kiraya veriririm sorusunun cevabını bulmak amacıyla okuyorsanız

burada bitirin. Bu o yazı değil ve asla olmayacak.

Bu yazı gayrimenkulünü kiraya veren, bu ekonomik eylemi ile sadece İstanbul sınırları içerisinde sayıları yüzbinlere ulaşan mal sahiplerinin yatırımlarında geliri arttırmak amacıyla yazılmıştır.

Gayrimenkul yatırımı birçok farklı şekillerde yapılabilir. Bunlar basit veya kapsamlı olduğu gibi kısa veya uzun süreli yatırımlar da olabilir. Gayrimenkul geliştirme, renovasyon, kâr paylı yatırımlar, kiralama... vs. Bu yatırımlar arasında en basit görünen dolayısı ile en yaygın kullanılan yatırım faaliyeti gayrimenkul kiralamadır.

Zaman zaman ihtiyaç dışı olan bir dairenin boş durmaması için kiraya verilerek değerlendirildiği düşünülsede ekonomimizin toplamında gayrimenkul kiralama önemli yer tutan ve yaygın olarak kullanılan yatırım araçlarından birtanesidir.

Kiralama işinin bir yatırım olduğunu tespit ettikten sonra yatırımın olmazsa olmazı yatırımcı ve yatırım süresinden bahsedelim.

Yatırımcı kelimesinin zihninizde canlandırdığı resmi tam bilemeyebilirim; mesela takım elbiselerle kulağında sürekli telefon, koşuşturan iş adamları, masa başı toplantılar, bütçeler hazırlayan insanlar... Ama burada yatırımcı sizsiniz.

Her yatırım gibi gayrimenkulün de bir süre içerisinde gerek satış değeri gerek kira getirisi sağladığını ( bu ikisi doğru orantılı artış gerçekleştrir ) hedeflemeyi ve süre sonunda da hedefinize ulaştığınızı görmeyi her yatırımcı gibi istersiniz.

Temelinde süreklilik olan , sağladığı değer artışı sürekliliğini bozmayacak süre içerisindeki maliyetleri öngörüebilir bir yatırım sahibi olmak istikrarlı bir kazanç sağlayacaktır.

Süre, fiyat , geri dönüş ve kazancı bir örnekle açıklamak isterim.

Ortalama değeri 520.000 TL olan bir yatırımınız var. Bunun içinde bulunduğu piyasada ortalama aylık brüt kira getirisi 2000 TL. Doğru fiyatlama yapmadınız , piyasa verilerini incelemediniz, piyasa arz talep durumunu gözden kaçırdınız ve maksimum kar elde etmek için 2500 TL aylık fiyat belirlediniz ve beklemeye başladınız.Birbuçuk ay geçti gelen tekliflerle fiyatta esnemeye gittiniz .2400, 2250 piyasa fiyatına yaklaştınız.2000 TL olan dairenizi kiraladınız ve bu örneklendirmeyi biraz daha zorlayıcı ama gerçekçi şartlara uyduralım, okulların açılma dönemini yada ilk bahar gibi yeni evlenen çiftlerin yoğun olduğu dönemi yada başka bir dönemi bekleyerek geçirdiniz ve ekstradan birocak yada ağustos ayına ulaştınız.3 ay geçti , hızlıca sonuca gidelim.

Kiralama girişiminize başladığınız günden hesaplamaya başlayın ki bu bir yatırımsa kiraladığınız günden değil satın aldığınız günden sattığınız güne kadar olan her günü yatırıma gelir sağlayan yada geliri eksilten gün olarak hesaplamak gerekir:

Olması gereken 2.000 TL x 12 Ay = 24.000 TL

Olan 2.000 TL x 9 Ay = 18.000 TL

KAYIP 6.000 TL

 

Ortalama Kiracı Değişim Süresi 2 Yıl varsayarsak

Senelik Net Kayıp 3.0000 TL

Ortalama Amortisman Süresi 21 Yıl

 

Yanlış hesapta ısrar ettiğiniz sürece :

Sizin Amortisman Süreniz 24 Yıl

Toplam Kaybınız bugün raici ile 520.000 TL lik bir daire için 72.000 TL % 14

Bu arada apartman giderlerinin size yansıyacağı, alternatif gelirleden zarar gibi gibi detaylandırdıkça zarar tutarı yükselir oranda değişmektedir.

 

Her iki üç senede bir kiracı değiştiğini ve bu süreci yaşadığınızı varsayarsak yatırım olması gereken toplam geliri, toplam gelirin hedeflenen süresi ( amortisman süresi) topluca hesaplananın dışına çıkacaktır.

Finansal hesabı ve akışı bozan sadece süreyi kontrol edememek değildir.Daire içerikleri kullanımla zamana yenik düşer eskir . Banyolar , mutfakların malzeme ve modelleri güncelliklerini kaybeder. 500 TL ila 700 TL tutarlı bir duşakabin eksik olduğunda , bir modüler mutfak kurulamadığı için , parkeler çizik olduğu için kiralanmayan gayrimenkuller de bu istikrarı bozmaktadır. Dairenin bir aylık kira bedelinden az yada bir aylık kira bedeli kadar bir masraftan kaçınıldığında o dairenin bir aydan fazla boş kalması yada fiyat indirimine mecburen gidilmesi kazançtaki istikrarı etkilemektedir.

Temelinde süreklilik olan , sağladığı değer artışı sürekliliğini bozmayacak, süre içerisindeki maliyetleri öngörülebilir bir yatırım sahibi olmak istikrarlı bir kazanç sağlar.

Gayrimenkul kiralamada istikrarlı kazancın emaresi süre ve toplam gelirdir. Süreyi sınırlandırmak , bu süre içerisinde doğru fiyat tespitinde bulunmak, daire içeriği ile ilgili albeniyi korumak ve iyileştirmek süreci ve yatırımın gelirini kontrol altında tutmayı ve yapılan yatırımın hedefine ulaşmasını sağlar.

Maddeleyecek olursak:

1- Yatırımı baştan doğru kurgulamak

2- Süre içerisinde akışı doğru kullanmak

3- Yatırımın muhtemel olacak ihtiyaçlarını ve zamanını ön görmek ve zamanında karşılayarak yatırımı beslemek

4- Çeşitli değişen durumlara karşı doğru değerlendirmeyi yapacak bilgiyi sürekli güncel tutmak

Size gayrimenkul kiralamada doğru ve istikrarlı bir kazanç ekonomisi oluşturacaktır.

 

Yorum ekle


Güvenlik kodu
Yenile