Gayrimenkul raici belirleme ,başta satış sürecinde olmak üzere bir çok başlık altında önem kazanmaktadır.

   Yanlış hesap Bağdat'tan döner

  Evvel hesap sonra kasap

  Hesapsız kasap ya bıçak kırar ya masat

      Atasözlerimiz konu başlığını açıklıyor olsa da biraz detaylandırmak sanırım daha net bir resim ortaya koyacaktır.

      Bu yazıyı tasarladığım şu an, bir emlak portalında sadece İstanbul Anadolu Yakası satılık daire gibi sınırlandırılmış arama sonucu 63.174 adet ilanla karşılaştım. Biliyorum ki bir kısmı maalesef satılmış ama ilanı duran yerler , bir kısmı 5-6 emlak ofisinde birden listeleniyor. Yine de kiralık gayrimenkul , satılık arsa ,ofis seçimi yapmadığım ve İstanbul geneline bakmadığım için doğrulama gerektirmeyen bir veridir. Olay şu ki ; daire başı 10.000 TL satış başına oynasa satılık verisi için 63 milyon 101 bin 724 gibi bir garip rakam var ortada kalan. 50.000 TL - 60.000 TL daire başı değişimdeki rakamı ve bunun Türkiye genelindeki toplamına giremiyorum.

      İşin bir tarafı böyle iken diğer tarafta satan ve kiraya veren mal sahipleri sattıkları tutardan ve süreden memnunlar mı?

Sorun nerede başlıyor aslında biliyor musunuz ? Siz hiç sattığı çeyrek altından muzdarip ya da aldığı altından zarar etmiş kuyumcu gördünüz mü? Göremezsiniz çünkü altının fiyatı günlük, anlık değişim değeri piyasadaki değişim araçlarına göre belirlenir ilan edilir ve herkesçe bilinir.

     Gayrimenkul fiyatları da altın fiyatı gibi nettir aslında .Fakat çok kalem toplamı bir fiyatı oluşturduğu için doğru sonuca ulaşmak uzmanlık, deneyim, iyi ve doğru gözlem ile taze piyasa verisi sahibi olmayı gerektirir.

     Bir gayrimenkulün fiyatını tespit ederken ( sadece satılık daire olarak yazıyorum çünkü tüm gayrimenkul çeşitlerinin hesaplanmasında kendine has etkenler vardır) arsadan çatı kaplamasına kadar abartısız onlarca özellik işin içerisine girer. Sadece arsasında bile arsa payı, yola terki, imar durumu, arsanın konumu, zemini gibi bir çok kalem fiyatlama açısından ortaya çıkar.Üzerinde bulunan binanın özellikleri, bağımsız bölümün özellikleri , çevresel gelişmeler bir baz fiyat oluştururken piyasadaki talep, alım gücünü destekleyen şartlar ( konut kredileri, dövizin durumu mevduat faizleri... ) etiketin fiyatını etkileyecektir.

     Bir de etiket fiyatında süre önemli bir yer tutmaktadır.Süreyi de açıklamak üzere örneklendirecek olursam ; yukarıdaki paragraftaki özelliklerin tümüyle hesaplanarak fiyatı doğru tespit edildiği varsayılan bir gayrimenkul örneğin 800.000 TL olsun. Bu gayrimenkulün 650.000 TL den ( çok geniş aralıklarla örneklendiriyorum ) kaporosunu hemen alırsınız , 900.000 TL den (aynı piyasa şartlarının devam ettiğini var sayarsak) yaklaşık sene sonra ihtimal dahilinde satışını yaparsınız.Şu da var ki piyasada, çıkış fiyatının çok altında ve öngördüğü sürenin 3 katından fazla bir sürede gerçekleşen, bence başarısız olmuş, işler de gördüm.

      İşin doğrusu şu olmalıdır ki hedeflenen süre ve hedeflenen fiyat birbiriyle paralel ve doğru olmalı sonuç bu hedefe ulaşmalıdır.

Raiç belirlemenin detaylı içeriği gereği nasıl olduğunu tabi ki yazıya dökemem ama raiç belirlemedeki doğru ve yanlışları maddeleyerek bu sorunun kısmen nasıl giderileceği konusunda yardımcı olabilirim.

    • Yan dairem 800.000 TL ye sattı .Bende bu fiyattan satabilir miyim?

                             -- Daire satış rakamları ( istenen değil gerçek satş rakamları) sizlere bir ipucu verebilir.Buradan başlayarak ( arsa payı, m2 gibi temel özelliklerin aynı olduğunu var sayarak) dairenin özelliklerini mukayese ederek (cephe, içerik ...) zirve olmasa da siz yukarıya yakın bir noktaya ulaşabilirsiniz. Süre faktörünü unutmamalıdır.

    • İnternette dolaşan rakamları baz alabilir miyim?

      -- İnternette dolaşan rakamlara yan dairenizdeki satışı baz aldığınız kadar baz almamanız daha iyidir. Salt ekran başında yapacağınız sadece m2 ve fiyat bazlı araştırma, ki bu taşınmazın doğrulanmamış özellikleri ,fiyatların süresi ve yaşanan süreci nedir bilmeden sizi yanıltma ihtimali vardır. Çünkü raiç yazımın başından beri belirttiğim üzere ne satıyorsanız onun üzerinden belirlenmek zorunluluğundadır.

    • M2 fiyatları ile dairemin raicini bulabilir miyim?

      -- Şahsen katılamıyorum.Piyasada böyle bir hesap zaman zaman konuşuluyor olsa da aynı binada , hadi farklı katlar demeden, biri güney deniz tarafı diğeri kuzey cepheli 2 daireye nasıl aynı m2 bazlı fiyat verilir sorumu daha kimse cevap veremediği için ben m2 bazlı fiyat konusunu kapatmış bulunuyorum.

    • Doğru süre nedir?

      -- Doğru kelimesi satmak isteyene , satmak isteyenin satma sebebine göre biraz görecelidir.Bana sorarsanı 3 aya kadar geçen süre daire satışında ortalama bir süredir. Yine de sezonluk yerleşimin yoğun devamlı yerleşimin düşük olduğu tatil yerleri ve benzer kendine has özellikleri olan yerleri süreyle ilgili istisna olarak tutmak gerek.

    • Hesaplamadaki önemli kalemler nelerdir ?

      Konum, arsa , arsa payı, kısıtlamalar, eklentiler, cephe, içerik durumu ,m2,bölgedeki çervresel gelişmeler, başlangıç noktalarındandır. Yaş , cephe sistemi, otopark asansör, merkeze mesafe gibi daha da birçok özellik hasaplamasıyla devam eder.

Soruların devamı için aşağıdan bana iletebilirsiniz. Genel bilgilendirme içerebilecek cevaplarla cevaplamaya çalışırım.

 

 

 

Yorum ekle


Güvenlik kodu
Yenile